¿Qué tipo de inmueble es mejor para realizar mi inversión?

Cuando hablamos de inversiones inmobiliarias, una de las principales interrogantes es ¿qué tipo de inmueble es mejor para realizar mi inversión?

Sin duda una Inversión Inmobiliaria, en general, es superior a muchas otras opciones existentes en el mercado financiero, por una sencilla razón: se encuentra respaldada por tierra; y como todos sabemos, la tierra es un recurso finito. Por esto, nuestra sugerencia es no buscar “el mejor inmueble para realizar una inversión”, sino buscar el inmueble que respalde mejor tu patrimonio, dependiendo de tus necesidades y expectativas a corto, mediano y largo plazo.

Dentro del abanico de opciones inmobiliarias, algunas de las más comunes o más fáciles de encontrar en el mercado son aquellas de vocacionamiento habitacional, seguidas por las comerciales, industriales y corporativas.

Para efectos prácticos, podemos seccionar las opciones mencionadas en dos grupos:

  • Inmuebles Residenciales: Casas y departamentos.
  • Inmuebles CIC: Comerciales, industriales y Corporativos.

Dejamos fuera de esta clasificación a los terrenos (sea cual sea su vocacionamiento o uso) debido a que, para efecto de este análisis, relacionaremos algunos factores, directamente con propiedades que estén listas para arrendarse.

 

Factores de una Inversión Inmobiliaria

1

Tasa de Capitalización. Identificada por muchos como Retorno de Inversión o “ROI” por sus siglas en inglés; aunque en definitiva, nosotros preferimos identificarlo como “Rendimiento Anual”, ya que somos partidarios de la idea de que, en la inversiones inmobiliarias, los inversionistas tienen un “Retorno de Inversión” inmediato, por haber sumado a su patrimonio un bien que tiene un valor cierto y creciente (comparado a una inversión en negocios, en las que el monto invertido se convierte en números rojos). Ahora bien, el Rendimiento Anual de los Inmuebles CIC, suele ser mayor que en los Inmuebles Residenciales (como regla general, sin estar excentos de alguna excepción), presentando regularmente un comportamiento como se describe a continuación:

  • Inmuebles CIC. El Rendimiento Anual que ofrecen al inversionista durante el arrendamiento suele oscilar entre un 6.5 y un 12%; es decir, por cada millón de pesos invertido, este tipo de inmuebles ofrecen rentas de entre $5,500 y $10,000.

 

  • Inmuebles Residenciales. El Rendimiento Anual de este tipo de propiedades oscila entre un 4.5 y un 6.5%; lo que significa al inversionista una renta mensual de entre $3,500 y $5,000, por la misma cantidad invertida (un millón de pesos).

 

2

Adecuaciones y Mantenimiento. Es un tema que muchas veces los inversionistas dejan de lado, centrándose totalmente en la proyección de rentas que ofrece el inmueble, sin tomar en cuenta que este factor definitivamente puede repercutir dicha proyección.

  • Inmuebles CIC. Lo más común es que el inversionista adquiera este tipo de propiedades en obra gris, ofertándolo de esta misma manera al mercado de posibles arrendatarios. Una vez que se lleva a cabo el arrendamiento, el inquilino será el encargado de realizar las adecuaciones y/o remodelaciones necesarias para que su empresa opere en el inmueble; repitiéndose este ciclo una vez que termine el contrato y llegue un nuevo inquilino, sin causar nunca un gasto de mantenimiento o adecuación al inversionista.

 

  • Inmuebles Residenciales. En este tipo de inmuebles el propietario debe estar pendiente, de manera continua, de que la propiedad se encuentre en las condiciones adecuadas para ser habitada, estando a su cargo las reparaciones no sólo estructurales y funcionales, sino también las estéticas; buscando con esto que el tiempo de espera para lograr un contrato de arrendamiento se disminuya. Una vez terminado el contrato de arrendamiento, el propietario del inmueble debe asegurarse de reparar todo lo necesario (además del retoque estético) para volver a rentarlo; por estas razones, el inversionista no sólo debe considerar su proyección de rentas, sino que debe ponderar el impacto del costo del mantenimiento en dicha proyección.

 

3

Clientes. Cuando hablamos de clientes, hay dos factores principales que debemos considerar: Perfil del Cliente y el Proceso Para Conseguirlo.

  • Inmuebles CIC. El tipo de cliente (sujeto de arrendamiento) en estas propiedades tiene un perfil empresarial, lo cual se traduce (en algunas ocasiones y dependiendo de la magnitud de la empresa) en procesos internos para la toma de decisiones que pueden conllevar autorizaciones de presupuestos, estudios de factibilidad, análisis de mercado, etc. En consecuencia, la negociación puede tardar y, en caso de que no se concrete el arrendamiento, puede significar tiempo “perdido” que pudo utilizarse para prospectar otros arrendatarios. Por otro lado, una vez concretado el arrendamiento, la gran mayoría de inquilinos empresariales se vuelven “inquilinos seguros”, que son constantes, formales, puntuales en el pago de rentas y, si por alguna razón se ven en la necesidad de rescindir el contrato de arrendamiento, buscan negociar su salida de forma ágil, a pesar de que se cause una penalización en su contra.

 

  • Inmuebles Residenciales. El proceso de arrendamiento en estos inmuebles suele ser más sencillo y lleva menos tiempo; esto gracias a que la decisión de tomar en arrendamiento la propiedad suele estar concentrada en una o dos personas, influyendo en esta decisión factores emocionales y de convivencia, facilitando así toda la tramitación del contrato. Por otro lado, el riesgo que existe en cuanto al perfil del cliente es mayor; los atrasos en el pago de rentas debido a crisis económicas, la búsqueda de negociaciones constantes para evitar incrementos en las rentas o retrasar el pago suelen ser algunas de las razones por las el arrendamiento de este tipo de propiedades pueden convertirse en una experiencia amarga para el propietario. Además, si por algún motivo se ven en la necesidad de solicitar la desocupación del inmueble requieriendo un proceso legal para lograrlo, las pérdidas económicas para el propietario pueden ser devastadoras en términos de Rendimiento Anual.

 

4

Plazo del Contrato de Arrendamiento. Tratándose de Inmuebles Residenciales, el plazo mínimo (señalado por la ley) para arrendamientos, es de 12 meses (un año), siendo incierta la renovación del contrato y, por lo regular, se presenta una frecuente rotación de inquilinos. En el caso de los Inmuebles CIC, el plazo mínimo de los contratos de arrendamiento suele ser de 24 meses (dos años), pudiendo llegar hasta las 5, 10 o hasta 20 años.

 

5

Movilidad en el Mercado. Como ya lo comentamos, el tiempo que implica la toma de decisiones con respecto a celebrar o no el arrendamiento en Inmuebles Residenciales, es menor; además, el “dinamismo” del mercado de rentas en este tipo de propiedades suele ser más alto, ya que los inquilinos buscan cubrir una necesidad inmediata de vivienda. En comparación, los Inmuebles CIC pueden presentar un menor dinamismo, traduciéndose en un mayor tiempo de espera para encontrar al inquilino adecuado. El mercado de estos inmuebles depende de la expansión y el crecimiento de las empresas (y como todos sabemos, el número de empresas en expansión es menor al número de personas que requieren satisfacer la necesidad de vivienda), por lo que el mercado de rentas en este sector puede considerarse más lento, pero sin duda alguna ha sido estable durante muchos años.

 

El mercado inmobiliario en México es, sin duda, un sector que le ofrece a los inversionistas la estabilidad necesaria para respaldar su patrimonio; aunque es también un mercado en movimiento, que evoluciona constantemente dependiendo de una gran cantidad de factores económicos y mercadológicos.

Por esta razón, brindar al inversionista las herramientas para tomar sus decisiones, implica una constante actualización y compromiso para analizar los factores que describimos en este artículo, sin dejar de lado muchos otros que debemos tener en cuenta para minimizar el riesgo natural de cualquier tipo de inversión.

En Anker Capital contamos con asesores especializados, cuya labor no sólo consiste en la intermediación inmobiliaria, sino también en la continua investigación y análisis de los cambios en el sector, buscando así lograr el crecimiento del patrimonio de nuestros clientes, para establecer relaciones ganar-ganar a largo plazo.

Si estás pensando en realizar una inversión y todavía no tienes claro qué tipo de inmueble te ofrecerá un mejor respaldo, contacta con nosotros y déjanos ayudarte a descubrir la ubicación y el potencial que tu inversión necesita.

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